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 A causa del continuo rialzo dei tassi di interesse da parte della banca centrale europea (bce) prima, e per aver alzato lo spread dei mutui le banche dopo, coloro che hanno sottoscritto un mutuo sanno dell'aumento insostenibile delle rate, soprattutto nei mutui a lungo decorso. Per ovviare o tamponare a ciò si cerca o di sostituire il mutuo portandolo in una banca differente (surroga) oppure, in alternativa, di rinegoziare il mutuo (rinegoziazione del mutuo) con la stessa banca. Comunque sia (surroga o rinegoziazione), è nato il fenomeno, in continuo aumento, della sostituzione del mutuo nella speranza di sottoscrivere condizioni migliori che si concretizzano in definitiva in una rata più bassa. Tuttavia, bisogna bene informarsi prima di procedere alla sostituzione del mutuo. Anzitutto, bisogna calcolare i vari costi ai quali si va incontro nella sostituzione del mutuo: cancellazione ed iscrizione dell'ipoteca, imposta sostitutiva, costi notarili del mutuo in sostituzione. E' vero che il decreto bersani ha statuito la cosiddetta portabilità del mutuo ovvero la surrogazione (cioè il trasferimento o subentro) del credito da un creditore ad un altro, tramite scrittura privata solo autenticata dal notaio, però, purtroppo, a causa delle pressioni di lobby potenti come quelle notarili e bancarie, il principio della portabilità del mutuo, ha avuto dei lunghi tempi di attuazione ma oggi è oramai una realtà consolidata e la totalità (o quasi) delle banche surroga e/o rinegozia gratuitamente.


 Inoltre, bisogna comparare i tassi del vecchio mutuo con quello nuovo in sostituzione: non è sufficiente avere la rata più bassa perchè questa può essere abbassata semplicemente allungando gli anni di rimborso e per fare questo non c'è bisogno della sostituzione del mutuo.
Comunque prima di sostituire il mutuo dobbiamo rispondere alla seguente domanda: quando conviene la sostituzione di un mutuo? Risposta: la convenienza si ha quando, in presenza di un nuovo tasso più basso in sostituzone del vecchio, a parità di anni residui, la nuova rata sia più bassa ed abbia già incluso l'eventuale costo notarile. Considerate che allungando i tempi di rimborso un tasso più basso renderà meno conveniente l'operazione. In definitiva la convenienza sostituzione mutuo è rappresentata dall'equilibrio tra tasso e tempo del rimborso del nuovo mutuo.
Proprio a calcolare il risparmio è predisposto il software che segue, che è in grado di calcolare se dal mutuo in sostituzione derivi un reale risparmio e convenienza o è meglio tenersi il vecchio mutuo. Procedi digitando esattamente i dati richiesti sia del vecchio mutuo sia del nuovo in sostituzione prestando attenzione ai costi notarili che in una operazione del genere variano dai 2000 ai 3000 euro per un tipico mutuo di 150-200 mila euro, costi che per fortuna, ove presenti, non vengono anticipati dall'utente ma erogati insieme al nuovo mutuo in sostituzione e, quindi, inglobati nella nuova rata in sostituzione.
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Dati del vecchio mutuo da sostituire:

Attuale rata del mutuo da sostituire
Anni residui al rimborso
Tasso annuo tan vecchio mutuo


Dati del nuovo mutuo surroga o rinegoziazione stessa banca:

Durata in anni del nuovo mutuo
Tasso interesse del nuovo mutuo
Costi notarili della sostituzione




La nuova rata del mutuo in sostituzione è:



Rinegoziazione o surroga calcolo della convenienza